Cómo adquirir una propiedad en Guatemala

Por:

Licenciada

Flor de María Figueroa

Mollerlaw

En el presente artículo se presenta en síntesis aspectos generales sobre la adquisición de una vivienda en Guatemala, las distintas formas que existen en el mercado financiero para la adquisición de propiedad, documentos a presentar para una negociación, así como efectos fiscales resultantes de la adquisición de un inmueble.

Qué es un bien inmueble.

Los bienes inmuebles son todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, es decir, que están unidos de tal modo que no pueden ser separables ni trasladables de un lugar a otro, porque forman parte del terreno o están anclados a él.  Conforme nuestra legislación, el Código Civil establece que son bienes inmuebles: el suelo, el espacio aéreo, árboles y plantas en tanto estén unidas a la tierra, construcciones adheridas de manera fija y permanente, entre otros.

También se consideran bienes inmuebles para los efectos legales, los derechos reales sobre los mismos.

Aspectos a considerar para adquirir un bien inmueble. 

En la actualidad el sector inmobiliario en Guatemala presenta varias opciones y variedad de proyectos habitacionales, lo que permite a la población tener un abanico de opciones para tomar la mejor decisión al momento de hacer una adquisición o inversión de vivienda.

Para adquirir una propiedad, debe tomarse en cuanta algunos aspectos importantes, tales como:

1. Quien es desarrollador del proyecto: esto en el supuesto que el inmueble se encuentre dentro de un proyecto residencial, habitacional o comercial; consultar si el proyecto se realiza con financiamiento propio o mediante instituciones bancarias.
2. Antecedentes del inmueble: al tratarse de una venta directa entre dos personas particulares, se recomienda hacer una diligencia del conocimiento del vendedor, es decir, ahondar quién es, cómo adquirió la propiedad, hacer una investigación de la propiedad en el Registro General de la Propiedad, esto es para conocer a detalle el historial de la propiedad y si la misma se encuentra libre de gravámenes (hipotecas, derechos reales o anotaciones que impidan disponer libremente de la propiedad).
3. Forma de adquirir la propiedad: es decir, si la venta se realiza directamente entre personas particulares, o bien mediante el financiamiento de una institución bancaria.
4. Si la compra se realiza entre personas particulares, se sugiere realizar un avalúo comercial sobre el mismo, lo que ayudará a definir el precio de mercado.
5. En caso que, la compra se realice a través de un financiamiento bancario el inmueble quedará hipotecado a favor del Banco.
6. De ser necesario, se sugiere suscribir una promesa de compraventa, documento legal que obliga tanto al comprador como al vendedor a cumplir con la compraventa definitiva y garantiza que el inmueble no sea vendido a tercero.  Mediante la promesa de compraventa el vendedor se obliga a no disponer del inmueble a favor de un tercero y el comprador se obliga a pagar el precio pactado en el tiempo y forma convenida.  Las promesas de compraventa también pueden inscribirse en el Registro General de la Propiedad, lo que garantiza que sobre el inmueble no se opere otro negocio jurídico que afecte la libre disposición del inmueble.

Para adquirir un inmueble el sector inmobiliario se auxilia de alianzas comerciales con instituciones bancarias, lo que representa una ventana de oportunidad para adquirir o invertir en inmuebles o proyecto inmobiliarios, entre las modalidades para adquisición de venta están:

1. Compra directa entre personas particulares
2. Financiamiento bancario directo
3. Financiamiento bancario por medio del sistema FHA (Fomento de Hipotecas Aseguradas)

Acá se presentan algunas ventajas y desventajas a considerar al momento de elegir la modalidad para adquirir una propiedad.

La cédula hipotecaria es el título emitido al portador que ofrece liquidez, rentabilidad y seguridad. La garantía para el banco, además de ser un bien inmueble tiene el seguro de hipoteca y la garantía ilimitada del Estado. Las cédulas hipotecarias evitan que los bancos tengan activos extraordinarios.

El resguardo de asegurabilidad es el documento que emite el FHA comprometiéndose a formalizar el seguro de hipoteca, siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos, tales como el avalúo técnico, aprobación del deudor y las inspecciones reglamentarias.

Documentos a presentar para la adquisición de un inmueble

En este apartado se presenta un listado de los documentos mínimos a presentar para formalizar una compraventa de inmueble:

Personas individuales.

• DPI vigente

• Constancia de inscripción en el Registro Tributario Unificado (constancia del NIT)

• Recibo del último pago del IUSI (trimestre anterior a la fecha en que se formalizará la negociación)

Personas jurídicas.

• DPI vigente del representante legal

• Documento que acredite la representación legal (nombramiento o Poder Especial). El documento debe conferir facultades para la adquisición o enajenación del inmueble, según corresponda.

• En el supuesto que el representante legal no cuente con facultades para la adquisición o enajenación del inmueble, deberá presentar un acta notarial en la que conste que la autorización de la persona jurídica.

•  Patentes de comercio de sociedad y empresa
• Constancia de inscripción en el Registro Tributario Unificado (constancia del NIT)

Si la negociación se realiza con finamiento bancario, adicional a los documentos detallados anteriormente, deberán complementarse la siguiente documentación:

1. Constancia de ingresos en original, emitida en papel membretado para la entidad que se labora
2. Estados de cuenta bancarios de los últimos 3 meses
3. Fotocopia de agua, luz o teléfono
4. Certificación reciente del Registro General de la Propiedad del Inmueble del inmueble que se dejará en garantía (con una antigüedad no mayor de 6 meses)
5. Avalúo reciente del inmueble que se dejará como garantía (el avalúo a presentar debe ser de cualquiera de las empresas autorizadas por la institución bancaria a otorgar el financiamiento)

Así mismo, el cliente deberá complementar y firmar los siguientes formularios.

1. Solicitud de crédito hipotecario (un formulario por el deudor y otro por el codeudor en caso aplique)
2. Formularios IVE (para inicio de relaciones con la institución bancaria)

Aspectos fiscales al momento de la adquisición de un inmueble

Dependiendo las características de la propiedad que se adquirirá, debe considerarse el impuesto traslativo de dominio al que se encuentra afecto; por ejemplo:

1. Si la negociación sobre el inmueble a adquirir se trata de una primera venta o permuta, la misma esta sujeta al pago del Impuesto al Valor Agregado (12%).
2. Si la negociación sobre el inmueble a adquirir se trata de una segunda o subsiguiente venta o permuta, la misma está sujeta al pago del impuesto del Timbre Fiscal y Papel Sellado Especial para Protocolos (3%).
3. Para el caso del IVA, el impuesto se debe cancelar sobre el valor mayor entre precio de venta consignado en la escritura pública traslativa de dominio o en matrícula fiscal.
4. Para el caso del impuesto del timbre fiscal y papel sellado especial para protocolos, el impuesto se debe cancelar sobre el valor mayor entre el previo de venta consignado bajo juramento en la escritura traslativa de dominio, el valor establecido por valuador autorizado y el valor inscrito en matricula fiscal o municipal.
5. Al quedar inscrito el inmueble en el Registro General de la Propiedad, se debe dar aviso a la municipalidad de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble y sobre el valor inscrito debe cancelarse el Impuesto Único Sobre Inmueble (IUSI).
6. El Impuesto Único Sobre Inmueble, es el impuesto anual que debe pagarse sobre el valor que tiene los bienes inmuebles inscritos en la municipalidad a cuya jurisdicción corresponda.
7. La tarifa a cancelar en concepto del IUSI, se hace tomando como referencia la siguiente tabla:

Es importante mencionar que el IUSI se cancela trimestralmente.