Para que un proyecto inmobiliario se pueda llevar a cabo, es necesario obtener una licencia de construcción, lo que conlleva que el desarrollador deba realizar una serie de tramitología por lo menos en 10 entidades de gobierno central y 6 dependencias de las municipalidades, lo cual representa como mínimo un trámite de 1 año. Lo que repercute no solo en un costo de oportunidad, sino también un costo financiero para el proyecto y para el cliente final. La Ventanilla Ágil de la Construcción (VAC) ha empezado a hacer una diferencia en los tiempos de la parte estatal de la tramitología, pero la parte Municipal sigue siendo un reto, pues cada municipalidad tiene sus propias reglas, parámetros, reglamento municipal, es casi como que en cada una se hablara un diferente idioma y para operar proyectos en varios municipios hay que ser básicamente políglota y es ahí donde los tiempos pueden variar 6 meses a 2 años más.
Es de conocimiento general que el sector construcción es uno de los principales dinamizadores de la economía del país. Solamente en el 2022 se autorizaron un poco más de 3 millones de metros en el área metropolitana. Lo que derivó en una importante generación de impuestos para el Estado, así como la generación de empleos formales directos e indirectos para miles de guatemaltecos.
El desarrollo inmobiliario en Guatemala ha tenido un importante crecimiento en los últimos años, gracias a un aumento en la demanda de vivienda y un mayor interés de inversionistas en el país. Sin embargo, uno de los aspectos más importantes en el cual me gustaría hacer énfasis, es la carga de la tramitología e impuestos que recae sobre el precio de la construcción de un proyecto hoy día y por ende sobre el consumidor final, el comprador de una vivienda.
Los desarrolladores deben pagar una serie de impuestos, permisos, arbitrios, estudios, entre otros. Los cuales afectan significativamente sus costos, que al final son trasladados al consumidor final. Entre los principales impuestos se pueden mencionar: el Impuesto Sobre la Renta, Impuesto de Timbres Fiscales, Impuesto de Solidaridad, Impuesto al Valor Agregado, Impuesto Único sobre Inmuebles, que son los que uno usualmente tiene en mente, pero hay muchos otros más en la cadena que van sumando y van uno a uno, incrementando el precio de tener casa (o apartamento) en nuestro país.
Asimismo, también se deben considerar los montos a cancelar por la licencia de construcción y los trámites en entidades de gobierno central, ya que representan una inversión que se debe sumar al costo del proyecto y por lo tanto de cada una de las viviendas que lo componen. Estos conllevan gastos en timbres de arquitectura, boletos de ornato, etc., etc.
El monto de una licencia de construcción varía dependiendo del municipio donde se realice el proyecto. Los municipios pueden establecer sus propias tarifas para la autorización de las mismas. Asimismo, los trámites, licencias y permisos en entidades de gobierno central también son un costo adicional en el desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, para obtener una resolución por parte del Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales, se deben realizar estudios y pagar un monto variable de acuerdo al tipo de proyecto. De igual manera, los proyectos de urbanización, lotificación y fraccionamiento, se debe tener una resolución por parte del Ministerio de Educación; la cual conlleva a la construcción, remodelación o inversión de un monto establecido por dicha entidad, en escuelas públicas en el territorio de Guatemala, monto que recientemente se incrementó de forma desmedida y desproporcionada, significando solo esto hasta un 3% del valor de venta total del inmueble. Un 3% que sin saberlo, paga al final, cualquier persona que compra una casa nueva.
Esos son solo algunos ejemplos de las 10 entidades de gobierno por las cuales se debe obtener una resolución favorable para poder construir el proyecto, todas al final representan un costo de una u otra forma para el comprador de una vivienda.
Por consiguiente, hoy día toda la carga financiera de una vivienda, sin contar el costo del recurso humano necesario, fotocopias, expertos, estudios, etc., que se necesita para obtener todos los permisos requeridos, desde el momento de la planificación hasta la liquidación y entrega de la vivienda al cliente final, los “impuestos” (para catalogar todo cobro por una entidad pública con un solo nombre) que recaen sobre el precio de venta de una vivienda son aproximadamente el 40 por ciento del precio. Es decir, un 40 por ciento del costo total de la vivienda, se traslada al Estado, entre Gobierno Municipal y Gobierno Central, incluyendo entidades descentralizadas como el RGP, por concepto de pago de impuestos, arbitrios, timbres, tramitología, inscripciones, etcétera.
Lo importante a resaltar al final es que el grueso del precio de una vivienda no es solo lo que tradicionalmente se cree, o sea el precio del cemento, del acero, de la mano de obra de los albañiles y la ganancia del desarrollador, sino que un gran porcentaje son 3 cosas más, uno, el costo del tiempo perdido en trámites interminables y crecientes (costo financiero), dos, los impuestos tradicionales y tres, todos los “impuestos” escondidos, desde un boleto de ornato, pasando por permisos, gastos de inscripción, licencias, timbres, arbitrios y una larga lista más.
Por lo anterior, creo que es importante hacer un análisis de la necesidad de reevaluar la carga de la tramitología e impuestos que está soportando la vivienda en nuestro país, tomando en cuenta que, para empezar a hacer una diferencia en el déficit habitacional, que cada año crece, algo de lo que mayor impacto podría tener, es bajar la carga que cae sobre el comprador de una vivienda. Gobierno central y municipal deben tomar conciencia del costo exorbitante que va incluido en el desarrollo de una vivienda, debido a que, éstos repercuten principalmente en la capacidad de pago del cliente final.
